作者：余飞
01
京沪跟进
过去的48小时，是中国房地产政策的一个节点。在此之前，一线城市的调控政策，任尔东南西北风西北风，我自岿然不动。
在此之后，一线全面松动。
广州率先发起，开启认房不认贷。深圳立刻跟进，9月1日，上海、北京宣布跟进。
广州官宣：
深圳官宣：
上海官宣：
北京官宣：
此外，全国层面上，央行与国家金融监督管理总局宣布将首套房首付降低至20%，二套房降低至30%，存量房贷利率下调。
在昨天的文章中，本号就说过，房地产又走上了全面救市的老路。
北上广深同时放松，特别是京沪深跟进，的确超出了很多人的预期，但只能说是预料之外，情理之中。
毕竟，房地产持续下行的行情，倒逼着一线城市不得不行动。一线城市是楼市的风向标，所有城市的看着，楼市仅有的一丝信心，也全靠北上广深吊着。
但从4月份以来，一线城市持续下跌。北京的二手房成交量在7月份跌破了万套。广州新房与二手房进入了全面量价齐跌模式。深圳的房价已经下跌了两年半，目前价格已经回到了2018年。
上海的成交量也在一路下滑，房价除了核心区坚挺外，外围区也在松动。
这种势头如果不改变或者说不缓解，任由其发展下去，仅有的一丝信心也将荡然无存，届时整个楼市的心态会彻底巅峰，楼市的基本面可能会全面重塑。
这就是为何8月份，北上广深纷纷表态在研究政策的缘故。
02
有人连夜看盘，有人连夜涨价
当大家还停留在这些政策是否有用，在探讨存量房贷利率到底能降多少的时候，房企与中介们，已经开始造势了。
中介们说，政策一出来，电话就没听过。
比如时代财经披露，北京某中介工作人员表示，政策出台后她的手机一直没有停过，此前有换房需求的客户纷纷打电话咨询。在记者询问接下来是否会出现价格上涨的情况时，该中介表示有可能，“现在换房是合适时机。”
该中介还对时代周报记者表示，自从政策调整风声出来之后，有换房需求的客群都来咨询，咨询量较前期明显上升。与此同时，卖房业主则惜售等待，“业主希望等待政策出台，以便后续能够涨价。”
同时，有房企宣布开始涨价。
比如通州区的招商璀璨公元就发布海报，今夜不打烊，并且宣布明日（9月2日）起上调价格2%。
北京中海泽西PARK项目宣布“9月1日0时起，全部户型产品价格全面上调1%”。
金地北京壹街区则宣称“9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”。
这样的事情，我们已经见怪不怪。
但凡有点风吹草动，开发商们会最先跳出来喊涨。业主们也会跳出来，毁约喊涨。
何况过去两天出台的王炸级别的措施。
他们无非是打心理战，给购房者施压，制造一种再不买就买贵的心理压力。
这些消息，我们看看就好，无需放在心上。
我们最需要关心的是，过去两天里的这些举措，能否改变楼市的基本面，能够改变大局。
了解这个问题，我们首先要明白，这次政策全面调整的意图，那就是：
推动全国资金，支援一线楼市。
只有头部四个城市的楼市稳定，才能挽救信心，才能重新树立信心。
中央层面上发布的降首付，其实在此之前很多城市都用过，比如郑州、宁波、武汉非限购区域、青岛非限购区域、重庆、石家庄、济南非限购区域、南昌、长春、哈尔滨首套房首付早就降至20%。
武汉非限购区域、青岛非限购区域、合肥、南京、苏州、无锡、济南非限购区域、成都、宁波、石家庄的二套房首付早就降至30%，沈阳、南昌、长春、哈尔滨更是早就将二套房首付比例降至20%。
但是，他们降首付的措施，没有任何作用。这一次中央层面上宣布的降首付，对他们也产生不了作用。
一线城市无疑是降首付的最大利好享受者。
毕竟在此之前，一线城市的首付比例是最高的。
之前北京、上海是35%，深圳、广州、杭州等大多数城市的首付是30%。之前，北京、上海、广州、深圳二套房首付最高需要80%和70%。
认房不认贷，绝大多数城市去年就开始执行，现在一线城市开始执行，无疑也是利好最大的享受者。
比如按北京之前的政策来说，普通住宅首套房首付比例不低于35%、二套房不低于60%；非普通住宅首套首付比例不低于40%、二套不低于80%；按最新LPR报价，首套贷款利率为4.75%、二套为5.25%。
若某一家庭名下无房却有贷款记录，则需按照二套标准执行，无论是首付还是利率均在高位，非普通住宅的首付甚至接近全款，压力可想而知。新政之后，这类家庭可以享受首套房优惠，无论首付还是利率均降低不少。
降首付叠加认房不认贷，作用在一线城市身上，必定能够产生一波推动力。会将原本摇摆的资金，原本对在一线城市购房无望的资金留住，并且推动这波资金趁早进入市场，推动一波成交量。
因此，一线和一些二线城市的成交量，9月份与10月份可能会增长不少。
但是，本号认为，这样的增量不可持久。
03
需求断代下大局无法改变
因为，目前的需求中，的确有因为认房认贷政策下首付增加的压力以及首付偏高之下的压力，而迟迟未行动。
但这部分人群很少。当政策效应推动着这波需求在9月份、10月份上车之后，这部分需求消耗殆尽之后，楼市仍会陷入因为高房价与低收入之间的矛盾而产生的需求断代。
这个剧情在今年年初已经上演过。
今年年初，因为疫情平稳，防疫措施全盘放开，宏观大环境改善，很多人对于未来的预期过度乐观，于是压抑的三年的需求在一季度集中释放，不少人担心房价会上涨，争抢上车。
但由于经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。
积压的需求被耗尽，新的需求未产生，需求断代，这就是为何一季度的小阳春如此短暂，4月份之后楼市再次进入了全面调整的局面。
这一次的楼市走位，大概率也是如此。降首付、认房不认贷叠加之下，一线城市的成交量回升可能也就两三个月的光景，之后仍会回到下行通道中。
逻辑有五：
第一，中国的高收入人群是极少数，普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起成交量，最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。
第二，房价形成的天堑，让相当一批普通人群有心无力，虽然有购房需求，但没有实力，只能是无效需求。
第三，宏观环境之下的预期、信心缺失。
第四，无论是降首付，还是认房不认贷，本质都是加杠杆。
不给民众降压减负，只是号召大家去买房，在收入和就业不确定之下，还在想着继续掏空大家的钱包，让大家背负更重的债务。
有多少人愿意，有多少人有能力去加这个杠杆？
第五，心态变了。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意、也没能力再为高房价去买单。何况所谓的降首付加杠杆，其实最终还是增加了购房成本。
所有的政策都是在托房价，而不是降房价。购房门槛虽然降低，购房成本反而在增加。
他们说房价贵了，那好，降利率。，他们说房价贵了，那好放松限购。他们说房价贵了，那好，认房不认贷用上。他们说房价贵了，那好降首付……
充耳不闻之下，新的需求很难诞生，也就注定了大局难以改变。
